Investir dans l’immobilier avec une SCI est une opération de plus en plus appréciée et courante. Cette pratique est en effet intéressante pour obtenir un capital plus important grâce aux associés. D’ailleurs, ces derniers peuvent avoir ou non un lien de parenté entre eux. Si vous souhaitez vous lancer dans ce type d’investissement, vous devez en savoir plus concernant l’investissement dans l’immobilier avec une SCI. Cet article a d’ailleurs pour but de bien y répondre.
SCI : De quoi s’agit-il ?
SCI signifie « Société Civile Immobilière ». C’est une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes de gérer un patrimoine immobilier en commun. Les associés de la SCI décident de la gestion de l’immeuble et de sa destination (location, habitation personnelle, etc.) et peuvent en percevoir les revenus.
Chaque associé est responsable des dettes de la SCI dans la limite de sa quote-part dans le capital social. Les SCI sont soumises au droit des sociétés et doivent être enregistrées au registre du commerce et des sociétés.
Pourquoi investir avec une SCI ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles une personne peut choisir d’investir dans une SCI :
La SCI permet de protéger son patrimoine personnel en le séparant de celui de la société
En cas de dettes ou de litiges, seuls les actifs de la SCI sont concernés et non ceux des associés.
La SCI permet de faciliter la transmission de patrimoine
Les associés peuvent décider de la répartition des parts sociales entre les membres de la famille et ainsi prévoir la succession de manière avantageuse.
La SCI permet de bénéficier de certains avantages fiscaux
Par exemple, les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier se soumettent à un taux de taxation réduit (16% ou 6% selon le cas) pour les SCI à l’impôt sur les sociétés. Or, elles se soumettent au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les particuliers.
La SCI permet de gérer de manière souple et flexible un patrimoine immobilier
Les associés peuvent décider de la destination de l’immeuble et de la répartition des revenus générés.
Il est important de noter que la création et la gestion d’une SCI impliquent des coûts et des obligations administratives (tenue d’une comptabilité, assemblées générales annuelles, etc.) et qu’il est recommandé de se faire conseiller par un avocat ou un expert-comptable avant de se lancer dans cette démarche.
Quelles sont les différentes possibilités d’investir avec une SCI ?
Voici quelques exemples de manières d’investir avec une SCI :
Achat et location d’un bien immobilier
La SCI achète un bien immobilier (appartement, maison, immeuble, etc.) et le met en location. Il y a alors répartissement des loyers perçus entre les associés selon leurs parts sociales.
Construction et vente de biens immobiliers
La SCI a pour but de financer et réaliser des projets de construction (maisons individuelles, immeubles, etc.) et les revendre une fois achevés.
Rénovation et valorisation de biens immobiliers
La SCI peut être utilisée pour acquérir des biens immobiliers dégradés ou sous-exploités, les rénover et les mettre en location ou les revendre une fois valorisés.
Acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier
La SCI peut investir dans des parts de SCPI, qui sont des sociétés qui achètent et gèrent un parc immobilier en vue de percevoir des loyers. Les revenus générés par les SCPI sont répartis entre les associés de la SCI.
Quelles sont les étapes pour investir avec une SCI ?
Voici les principales étapes pour investir dans une SCI :
Choisir les associés
Il est important de bien réfléchir aux personnes avec qui vous allez constituer votre SCI. Vous devez avoir confiance en eux et être sur la même longueur d’ondes quant aux objectifs et à la stratégie de l’investissement.
Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts sont un document qui fixe les règles de fonctionnement et de gestion de la SCI. Ils doivent être rédigés avec l’aide d’un avocat ou d’un expert-comptable.
Immatriculer la SCI
La SCI doit être enregistrée au registre du commerce et des sociétés (RCS). On peut effectuer cette démarche en ligne ou auprès de la chambre de commerce et d’industrie (CCI).
Souscrire les parts sociales
Chaque associé doit souscrire des parts sociales dans la SCI, qui représentent sa part dans le capital social. Le montant de ces parts détermine la répartition des droits et des obligations des associés.
Trouver et acheter le bien immobilier
Une fois qu’il y a constitition d’une SCI, il faut trouver et acheter le bien immobilier. La société gèrera celui-ci. Cette étape nécessite de faire une étude de marché, de trouver un bien adapté aux objectifs de l’investissement et de négocier son prix.
Gérer le bien immobilier
Une fois le bien acquis, il faut s’occuper de sa gestion et de sa maintenance. Cela peut inclure la location du bien, la perception des loyers, la déclaration des revenus fonciers, etc.
Il faut noter que la création et la gestion d’une SCI impliquent des coûts et des obligations administratives. Fites appel à un conseiller, un avocat ou un expert-comptable avant de vous lancer dans cette démarche.
Quels sont les risques d’investir avec une SCI ?
Voici quelques exemples de risques liés à l’investissement dans une SCI :
Risque de défaillance de la SCI
Comme toute société, la SCI se confronte à des difficultés financières qui peuvent conduire à sa défaillance. Dans ce cas, les associés sont responsables des dettes de la SCI dans la limite de leur quote-part dans le capital social.
Risque de conflit entre les associés
L’investissement dans une SCI implique de travailler en commun et de prendre des décisions en commun. Des conflits peuvent surgir entre les associés sur divers sujets (gestion du bien, répartition des revenus, etc.) et peuvent mettre en péril la pérennité de la SCI.
Risque de perte en capital
Comme tout investissement, l’investissement dans une SCI comporte un risque de perte en capital. Le bien immobilier peut perdre de la valeur (par exemple en cas de baisse des prix de l’immobilier) et entraîner une perte financière pour les associés
Risque de non-rentabilité de l’investissement
L’investissement dans une SCI peut ne pas être rentable si les revenus générés par le bien immobilier sont insuffisants pour couvrir les coûts de gestion et de maintenance de la SCI.
Il est important de noter que cette liste n’est pas exhaustive.
